业内观点：公积金个人住房贷款风险分析与对策

　　近几年我国房地产市场空前活跃，个人住房信贷规模也越来越大，特别是公积金个人住房贷款，由于贷款利率低、贷款期限长等优点，受到广大中低收入家庭的普遍欢迎，呈持续高速发展态势。与此同时，公积金贷款风险成为不可回避的客观存在。如何正确地认识和有效地防范风险，保证公积金贷款资金使用的安全，是一个亟待引起重视和值得认真探讨的问题。
　　一、公积金贷款风险的成因
　　有人将公积金贷款称之为“安全系数高”的贷款业务，是因为公积金贷款相对商业贷款而言，贷款的对象主要是具有固定单位和稳定收入的在职职工。但由于公积金主要是用于个人住房长期性的贷款，少则10年，最长可达到30年，具有诸多不确定性因素，不可避免会出现贷款资金不能按期收回的风险。考察我市公积金个人住房贷款的实际，可将贷款中的主要风险归纳为以下几个方面：
　　（一）借款人自身的风险。
　　1、偿债能力风险。由于公积金贷款的主要对象为社会的中低收入阶层，这部分职工的偿还贷款能力普遍较低。加之企业和社会劳动用工制度的改革，其工作的流动性增强，稳定性相对下降,一部分职工会因丧失工作或收入大幅减少而发生贷款违约；还有些借款人因家庭成员患上重大疾病、子女入学等发生大额费用支出，出现偿债能力下降而发生贷款风险。
　　2、信用风险。目前由于我国大多数城市尙未建立个人信用征信系统，对个人信用的核心内容-信用记录、当前负债等情况无从考察，即使借款人向多家银行借款也不得而知。由于赖账的成本较低，有些借款人甚至恶意拖欠贷款形成道德风险。
　　（二）贷款受托银行的风险。
　　目前，公积金贷款全部都是采取委托办理模式，贷款的办理及发放与风险承担的主体不同。由于责权利的不统一，加上公积金委托贷款业务与其银行自营性业务的利益冲突，在缺乏必要监督机制的情况下，银行就会把风险较小、利益较大的贷款项目用自营资金发放；而将风险较大、效益较低的贷款项目，用公积金以委托贷款的形式发放。这将会加大住房公积金使用的风险，产生大量不良资产，最终损害住房公积金缴存人的利益。另外受托银行对公积金贷款业务不够重视，对所属网点和相关人员的管理松懈，少数信贷人员在贷款的审查和操作过程中缺乏应有的审慎，从而造成贷款的潜在风险。
　　（三）住宅开发项目的风险。
　　一是在购买期房的公积金贷款中，由于开发项目不是建成后再销售，在建设过程中不规范的开发商会出现违规超高或越线建房，导致房屋竣工交付后迟迟不能办理购房人的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》《房屋他项权证》不能及时换发，使抵押权人不能有效的行使自己的抵押权益。
　　二是一部分缺乏诚信的开发商不能按期竣工交房，造成客户不能按时入住，甚至项目“烂尾”。还有些开发商因出现房屋面积、质量等问题与客户发生合同纠纷。一旦出现这种情况，处于劣势的客户很可能要求解除购房合同，并拒绝还贷款，将开发商的合同纠纷转嫁贷款方，从而造成风险。
　　（四）贷款担保方式的风险。
　　1、房屋抵押方式的风险。在办理个人住房贷款时，所有的借款人都是选择房屋抵押担保，这一方式在实际操作中不仅手续繁杂、环节较多、风险也很大。从武汉市办理个人住房抵押贷款的情况来看，绝大部分都是购买的在建期房，没有房屋两证，房屋产权抵押也比照在建工程办理抵押登记手续，贷款与抵押及办证不能同步办理，给后期落实办理房屋产权证带来了潜在的风险。
　　2、开发项目重复抵押的风险。现在很多住宅项目在开发前期由于资金投入大，很多开发商都以开发项目的土地或在建项目作抵押向银行申请开发贷款，在销售住宅项目时，购房人又以申请个人住房抵押贷款的方式，将开发商已抵押的住宅项目再次办理个人按揭抵押，形成同一个项目重复抵押的状况，加大了公积金贷款的风险，造成抵押物落空。如遇借款人拖欠贷款，由于不能对抵押人或房屋使用者进行易地安置，加之没有形成抵押房屋变现的有效渠道，即使通过法律程序胜诉，法院也不能执行，最终使抵押权益不能实现。
　　二、 公积金贷款风险的防范
　　住房公积金制度的生命力在于大力发展个人住房贷款，“发展快、风险小”应成为管好用好住房公积金的基本原则。总结我市公积金个人住房贷款风险管理的经验教训，我们认为防范公积金贷款风险应从以下几个方面着手：
　　（一）帮助借款人树立按时还款的法律意识。通过政策咨询、还款测算等多种服务帮助借款人充分了解和预测自己在未来一段时间内的还款能力，以确定合理的贷款额度和年限。重点是向借款人明示不按时还款所应承担的法律责任，籍此防范借款人的恶意欠款。
　　（二）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。借款人是否具备借款资格和还款能力是产生偿债能力和信用风险的源头，因此加强贷前审查工作尤为重要。应根据借款人的工作单位、行业特点、收入状况及文化程度、专业技能等方面考察，并结合借款人家庭成员的构成、从事的职业来综合判断是否具有偿还能力和良好的信用。同时还要审查借款人是否存在先期债务是否清偿等情况，如存在先期债务原则上不应再予贷款。建立对借款人财务状况有效监控体系，对有固定单位的借款人可与所在单位财务部门协商，如借款人在风险极大的还款前期未能履约偿付，可直接由所在单位扣付偿还，以尽早化解和降低风险。
　　（三）探索政府担保制度和保险制度。由于公积金贷款是政策性资金性质所决定，应组建以政府为主导的多层次的专门的住房抵押信用担保或保险机构，以增加公积金贷款的安全性。这个机构必须体现以解决中低收入职工购房贷款为主旨，为中低收入职工提供贷款担保并实行合理收费。增加住房贷款综合保险，对借款人在还款期内发生失业、伤残及死亡等情况在其预期收入逆转无力还款时，由保险公司赔偿全部或部分款项，将公积金管理机构承担的风险分散为担保公司与保险公司多家承担。
　　（四）建立开发商连带责任保证制度。公积金贷款大都采用期房抵押，仅凭房产部门颁发的《期房抵押证明》办理放款，待房屋两证办理并进行抵押注记后，抵押权人才能换发《房屋他项权证》。从法律地位来说，抵押权人只有持《房屋他项权证》才能有效的行使自己的抵押权益，因而在相当一段时间内房屋的抵押权处于不稳定状态。而采取开发商阶段性连带责任保证制度则可解决这一问题，此种保证不是一般意义上的偿债能力的担保，而是基于房屋建设、销售和抵押中出现的贷款风险而设置的责任归属制度。应与开发商签订正式的担保合同，要求开发商不得将房屋重复抵押、转卖、置换，在规定时间内应为购房人办理房屋的两证并换发他项权证，在房屋两证不能办理、抵押登记未通过时，开发商有义务回购该房屋。为避免保证责任流于形式，还应要求开发商在保证期间承担连带经济责任。
　　（五）建立健全抵押房屋产权审查制度。
　　对抵押房屋产权状况的审查是贷前调查的重要内容，也是防范抵押风险的有力手段。由于公积金贷款购房的范围较大，抵押房屋具有多样性，因此更应建立抵押房屋审查备案制度。在审查工作中应注意以下问题：
　　1、“一看二审”一看开发项目的建设进度和建设情况，应达到国家的有关规定，未达标或严重违规的坚决不能办理；一审是审查开发商的经营资格和房地产开发资质；审查开发项目建设资料是否齐全，有无暇疪，有无土地或在建工程抵押。
　　2、区别处理。对于在审查过程中发现如产权不清，售房主体不合法、“五证“不全的应不予办理。而对于采取措施可以避免风险的，则需区别对待。如已办理抵押的项目可采取抵押物置换或撤消一笔办理一笔的方式，以确保房屋抵押的有效性和安全性。
　　3、跟踪审查。要防止开发商打时间差，将已审查备案的开发项目抵押给银行申请开发贷款，在审查备案后，还要定期对其主要证件如土地使用证等进行复查，发现问题马上采取保全措施，同时还应对项目的办证情况进行跟踪，督促开发商及时办理房屋“两证”。
　　（六）加强对贷款银行的受托业务管理，建立有效的贷款业务考核机制。
　　1、理顺与受托银行的委托关系。应随着贷款业务的发展，不断完善与受托银行的委托协议，明确委托双方各自享有的权利和承担的义务，细化有关责任条款，本着“谁承办，谁承担”的原则，对受托银行自身因管理不力、操作失误和人员失职的等原因，造成公积金贷款的风险，应追究受托银行的责任。
　　2、加强信贷人员的公积金政策和业务培训。针对办理公积金贷款的银行工作人员变更频繁、政策掌握不够熟练的特点，对受托银行相关工作人员进行公积金贷款政策和业务知识的经常性培训，不定期检查和指导受托银行的委贷工作，统一编制贷款业务操作规程，对受托银行委贷业务实行规范化管理。
　　3、建立有效的贷款业务考核制度。对受托银行开展公积金贷款业务实行量化管理，设计科学合理的考核指标，将公积金贷款发放量、逾期率等指标与奖惩挂勾，并与贷款网点资格挂勾，打破受托银行干和不干一个样、干好干坏一个样的不良现状。
　　（七）构建逾期贷款风险管理体系。对逾期贷款的管理是风险控制的最后一道“防火墙”，抓好这项工作对贷款风险的化解起着至关重要的作用。
　　1、建立逾期贷款分类预警。可以借鉴人民银行1996年制定的《贷款风险分类指导原则》，将逾期贷款划分为5类：即正常、次级、关注、可疑、损失。每月要对借款人的还款情况进行监测，按标准进行分类，发现异常即刻采取相应措施。
　　2、建立逾期贷款催收管理办法。在委托办理模式下，逾期贷款的催收仍应以受托银行为主力，增强受托银行责任意识，但公积金管理机构要加强指导和检查。制定逾期贷款催收管理办法，督促受托银行按照逾期贷款的分类采取不同方式与手段，加大催收力度，必要时将贷款逾期率纳入对受托银行贷款业务的年度考核指标。
　　3、健全抵押物处置制度。一是抵押房屋的处置变现，应与房地产拍卖市场接轨，熟悉房地产拍卖规程，通过拍卖方式处置抵押房屋。二是对房屋抵押人的安置，可以由抵押人自行另外租住房屋或委托银行代办租赁手续。如果抵押人属特困户，则应由政府向其提供廉租房屋进行安置。三是遇抵押房屋拆迁时，应要求抵押人提供新的抵押物，或者与拆迁主管部门商议，以该房屋拆迁补偿款优先受偿，以保障抵押权人的权益
　　4、加大诉讼和执行力度。对于符合起诉条件的借款人，在规定时间内必须起诉，设立法律事务员，采取个案集体诉讼的方式，对案件进行集中处理。同时密切与法院的联系，对于借贷关系没有异议的案件应尽量适用简易程序审理，争取缩短诉讼和执行工作时间，使不良贷款得到有效控制。

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