业内观点-公积金个人贷款风险防范机制与管理



　　住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,在全国大多数城市已成为职工个人住房贷款的首选品种。到2000年底,全国已累计发放个人住房公积金贷款余额600多亿元。但是,对公积金个人住房贷款风险存在两种错误的认识,不利于个人住房公积金贷款健康快速的发展:一种是以原来住房公积金开发建设贷款风险类比推断个人住房贷款风险,因噎废食,迟迟不敢开展个人住房贷款;另一种是认为个人住房贷款既有实物抵押又有保险,风险不大。对此住房公积金管理机构应正确认识和处理个人住房贷款风险与管理,促进“个贷",低风险、高效率地发展。
　　一.个人住房贷款凤险类型及成因
　　武汉市自1996年开始公权金个人住房贷款,到今年6月底累计发放贷款11.8亿元、贷款余额10.3亿元,其中逾期贷款168万元,逾期率为3.16%。从武汉市个人住房公积金贷款的发展过程来看,个人住房公积金贷款与商业性个人住房贷款叩有共性风险,又有其自身的特殊风险。归类分析。
　　1.制度风险。它是指由个人住房公积金相主制度因素而引起的贷款风险,制度性风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。2000年4月国宪院颁布的《住房公积金管理条例》规定,住房公移金管理中心(以下简称“中心")不能办理金融业务,应当委托住房委员会指定的银行办理住房公萝金的金融业务。个人住房贷款只能以大委托方式一次性委托商业银行办理,并由“中心,,承担风险。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的和益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,虽定有委托合同,仍难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。这种冲突的存在,一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡",可能将风险较小、利益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了住房公积金的贷款风险。由于近几年风险状况尚不十分确定,政策性贷款以倍增的速度发展,需要商业银行配套注入信贷资金的组合贷款,但其发展缓慢。二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收下力不够。“中心,,因不直接面对借款人,受托银行又与“中心"信息交流不够,在监督管理还款方面处于被动地位。据有些贷款逾期户反映,他们原打算一次预还几个月贷款本息,受托银行以计算机程序不便为由拒绝,由此形成了逾期还款。在住房公积金业务承办银行只能由政府或住房委员会指定的情况下,即使受托银行不按合同约定履行收贷职责,“中心"也无力对银行进行制约和追究。
　　2.政策风险。由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。一是住房公积金的政策性特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,其中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力不强,影响了贷款的安全性。二是公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄、低进低出、封闭运作"的政策性住房资金,在发放个人住房贷款时实行“低存低贷",政策,符合我国的现实国情,也有力地推进了住房公积金制度的发展。但是,由于公积金个人住房贷款的期限长,最长可达30年,而贷款实行固定利率,由此容易产生市场风险。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制,更加剧了其风险性。三是在住房公积金属地化管理原则下,地方政府为拉动住房消费,对公积金管理部门下达个人住房贷款任务目标,过分强调贷款数量增长,容易忽视贷款质量,加大了产生不良贷款的可能性。
　　3.市场风险。这项风险主要包括两类,一类是信用风险,主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系。美国金融机构运用现代信贷风险管理技术,根据不同的贷款对象的资信度,分类确定其风险权数,以此作为核定贷款的依据,起到了防范和控制风险的作用。个人信用消费介入我国居民生活的时间还不长,个人信用制度尚未建立。在个人信用信息残缺不全的条件下,贷款人对借款人的资信调查评估只能依赖职工所在单位,而单位为其职工出具的资信证明有较大的随意性,有时为帮助职工顺利获取贷款还有意多填报职工收入,使贷款人难以评估和控制个人住房贷款的违约风险。
　　另一类是由于国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。个人住房贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会发生变化。比如,发生通货膨胀时,由于个人住房公积金贷款实行固定利率,就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,从机会成本的角度来看,其风险将增加一倍以上。
　　4.抵押风险。《担保法》为我国个人住房贷款规定了三种担保方式:财产抵押、质押担保和连带责任担保。实际上,目前居民持有政府债券和金融债券的不多,企业债券和股票的持有风险极大,因而这种担保占比很小;由于单位不愿为职工担保,自然人之间的担保风险较大,担保公司又未发育成熟,连带担保方式采用也不多,这样,财产抵押成为主要的担保方式。保证抵押权益的顺利实现就成为化解个人住房贷款风险的关键环节,但现阶段住房抵押仍存在一定的风险。一是办证风险。大多数借款人购买的住房为期房,一些开发商未取得商品房预售许可证也售房,使得住房抵押面临着抵押登记难以落实的风险。在实际活动中,贷款发放已几年,借款人也已人住二三年,房屋他项权证仍未办妥的情况较普遍。二是部分房屋存在重复抵押的风险。一部分开发商在建造住房时已用在建工程设定抵押,在抵押尚未解除的情况下擅自售房,并向购房人隐瞒实情。贷款人向购买这类住房的职工发放贷款并用其所购房屋抵押时,就形成了重复抵押,使公积金个人住房贷款的抵押权益虚化。三是抵押变现风险。且不论在理论上存在受抵押物市场价格波动而发生变卖的市场风险,在因借款人违约而处置抵押物的实际案例中,虽然法院判决贷款人可以变卖抵押住房,但实际变卖却困难重重。
　　二.防范和化解公积金个人住房贷款风险的措施
　　住房公积金是老百姓的血汗钱,是一种返还性的住房基金,不允许出现风险损失。这就要求公积金管理机构高度重视对公积金个人住房贷款的风险管理。根据以上对各类风险形成原因的分析,应切实采取以下措施,防范和化解贷款风险。
　　1.改革和完善委托贷款管理机制。如上分析,化解公积金个人住房贷款的制度性风险的根本途径在于消除两个独立利益主体的利益冲突。在理论上,采用住房公积金管理机构自营(直接运作〉模式,可以实现责、权、利的统一,能有效地消除委托方式中的利益冲突。正是基于这点,上海、天津、北京等地的公积金管理部门在其完善住房公积金管理体制的研究报告中都提出了组建住房公积金银行的设想。从终极目标,立足于我国住房改革货币化、市场化和建立健全政策性住房金融体系的角度来看,我们认为这一设想有进一步探讨和试点的价值。但在现阶段尚不具备条件,一是个人住房贷款市场需求不很旺,现有的银行网点业务量不饱满;二是设立公积金银行需要增设网点,加大了社会成本;三是面临着央行的政策限制。
　　那么,在委托运营方式下能否解决委托方与受托方的利益冲突呢?德国最大的住房储蓄银行一一施豪住房储蓄银行也是将具体的住房储蓄业务委托给其他商业银行的网点运作,而且做到了职责分明、运作高效。借鉴德国的经验,改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制,首先必须强化住房公积金管理机构的主体地位。国外住房信贷采取委托体制之所以能够协调好委托方与受托方之间的利益冲突,是因为委托方居于主体地位,委托方可以自主选择受托人。而我国办理住房公积金业务的银行是由城市政府或者房委会指定的,住房公积金管理机构无决定权,银行不能维护住房公积金权益时,公积金管理机构也不可能用取消银行承办业务资格的手段来制约。有鉴于此,应该将选择公积金业务承办银行的自主权交给公积金管理机构。其次,完善委托业务中的风险责任关系·调整《住房公积金管理条例》中关于住房公积金贷款风险由公积金管理中心承担的笼统规定.在委托合同中分清委托方与受托方的风险责任。对受托银行敷衍应付、办事不力和操作失误而导致公积金个人住房贷款出现风险的,应由受托银行承担。
　　2.建立个人住房贷款风险管理系统。个人住房贷款的风险贯穿贷款审核、发放和回收整个过程,因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系。首先,要建立个人信用制度(后面做较详细的论述),为个人住房贷款评审提供详尽的资信依据。其次,建立个人住房贷款审核责任制度。在委托模式下,这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。其三,建立个人住房贷款风险预警系统。这一系统包括借款人就业与家庭收入变动信息反馈、还本付息监控、贷款逾期级数(即风险级数〉预报、抵押物变现风险和外部环境风险等子系统。其四,组建以公权金管理中心为“龙头"、以受托银行为主力军的催收队伍。其五,建立个人住房贷款风险化解制度,这是消除个人住房贷款风险的最后一道“防火墙”。
　　3.逐步建立个人信用制度。在我国市场经济条件下,个人消费信用的广度和深度不断扩大的趋势越来越明显。及时建立个人信用制度,有利于提高个人信用意识,促进合同的履行,提高全社会的信用程度,维护市场法则的公正和严肃。国外金融机构在审批住房贷款时一般采用“5C",原则评估借款人的资信,即通过评估其品德、能力、资本、担保品和行业环境等来确定贷与不贷、贷多贷少.可见,建立个人信用制度是一项系统工程,需要分步稳妥推进。第一步建立个人信用档案制度。以所在城市的银行、税务、社保、房地等部门为重点,从银行的工资发放系统、储蓄存款实名制、税务部门的个人所得税申报制、社保及公积金的个人账户等的整合人手,初步建立个人信用信息档案查询系统。第二步利用计算机网络技术,建立个人信用信息系统,实现资源共享。第三步发展和健全信用中介机构。最后,建立个人信用监控体系,特别是要强化对个人守信及个人资信保密的立法。
　　4.构建贷款风险政策化解机制。一是借鉴发达国家住房政策的经验,建立以政府为主体的为中低收入职工住房贷款的贴息和担保制度。为使中低收入职工贷得起并还得起住房公积金贷款,政府应在财力允许的前提下对中低收入职工实行贷款贴息政策,既减轻了这部分职工的债务负担,又化解了金融风险。根据我国当前的财力水平,单靠政府实行贴息来解决也是不切实际的。可采取政府扶植、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保。二是督促公权金管理机构按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增殖收人中按比例提足贷款风险准备金,并要求它严格程序及时核销坏死账。三是进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,是一项现实可行的方式。目前,上海、武汉、苏州等地实行的住房抵押贷款保险,仅以一个城市为限,保险范围相对狭小,分散风险的功能不大s而且,借款人不是保险收益人的情况下其投保付费负担过重。可借鉴英国、荷兰模式,借款人在整个还贷期内,只要按期还本付息,保险到期后,借款人可用到期的保险收益抵偿贷款本金,以减轻其负担。
　　5.完善公积金个人住房贷款政策和方式,防范和化解系统风险。一是贷款规模与缴存额挂钩的办法,将借款人月还本付息额严格控制在其家庭月收入的40%以内。二是贷款利率应考虑通货膨胀因素的影响,在低进低出原则的基础上,将贷款利率与贷款期限挂钩,相应增加利率级次,贷款期限越长,利率相应提高。三是改善还款方式,在时间和地点上方便借款人还款,使其养成按期还款的习惯。据调查,有些逾期贷款始于还款不方便,借款人采取几个月集中一次还款,途中因临时开支支用了用于还款的钱,造成逾期还款,由于未养成良好的还款习惯,逾期贷款越积越多。为此,可设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式;在还款时间上,可允许预还或一次性还款,对海员等特殊职业的,允许按季还款;为方便借款人还款.可利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款。
　　6.严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险。一是认真审查抵押房屋的合法性,对用存量房作抵押的,产权权属不清或共有比例划分不清的,不予贷款z用期房设置抵押的,要严格审查设押住房的批准建房、售房的手续和文件是否齐全,并要求达到建设部有关管理办法规定的工程进度标准,方能贷款。二是要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续,不履行承诺的,负连带责任。三是与产权抵押登记部门签定委托办理房屋它项权证的协议,确保抵押手续完整到位。四是控制抵押率在70%以内,避免抵押物的变现风险。五是切实执行担保法,对合同期满不清偿债务的,坚决依法拍卖抵押房产。为使依法拍卖能顺利进行,需要与政府的“廉租房工程"结合起来,为被拍卖住房者有偿提供一间住房。

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