随着公积金个人住房贷款业务的快速发展，贷款的安全成为公积金管理部门必须关注的重点。公积金个人住房贷款从理论上讲，有住房实物抵押，又有保险公司财产保险，贷款资金安全度相对较高。但在操作中，存在一些实际问题，致使贷款逾期风险时有发生，抵押房屋的处分、变现也有一定困难。据粗略统计，到1999年底，武汉市有418户家庭因各种原因贷款逾期3个月以上，未能按时还款，逾期金额约169．8万元。虽然逾期金额占整个贷款余额的比例不足0．5个百分点，但逾期户数占比相对较大，巳达3个百分点，反映出被业内人士认为是“黄金业务”的个人住房抵押贷款，也存在一定的逾期违约风险，应当引起足够的重视。
　　(一)贷款逾期的深层次分析
　　贷款逾期尽管有借款人对还款方式不了解，还款方式单一，借款人因经济收入减少等直接原因，但深入剖析，不难发现，目前个人住房贷款在发展中存在一些深层次问题：
　　1．贷款机制脱节。根据国务院《住房公积金管理条例》的定位，公积金管理中心是不以盈利为目的的独立的事业单位。受体制的限制，它不能直接办理金融业务。个人住房公积金贷款一般采用委托银行代理方式。贷款立项、评估、审批由“中心”负责，金融手续由银行办理，银行收取手续费，“中心”承担贷款风险。这就形成放贷与收贷的脱节。受托银行往往愿意办理贷款发放手续，但对每笔贷款是否逐月收回，重视不够。“中心”因不能直接面对还款者，而无法针对还款人的还款进度对其进行经常性的沟通与督促。由于承办住房公积金业务的受托银行是由政府或住房委员会指定，“中心”无权根据银行服务情况进行取舍，重新选择受托银行。即使受托银行未按合同约定履行协助收贷责任，碍于长期业务关系，“中心”也不便追究其违约责任。
　　2．个人信用制度残缺。个人住房贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚开始介入经济生活。现行的个人住房消费信贷是在个人信用信息残缺不全的情况下推行的，信贷部门对个人资信情况了解较少，个人守信意识不强，较难规避个人信用风险。在这种情形下，发放贷款势必承担较多的不确定因素带来的违约风险。
　　3．个人住房贷款政策性风险。一是住房公积金的政策性特征决定了服务的对象主要是广大中低收入者，其中不乏经济状况较困难的“双困”家庭，于是潜在贷款逾期风险不言而喻。二是当前用工制度的改革，劳动力日益市场化，家庭收入不稳定性增强，因各种原因导致经济状况变化，不能按时还款现象不可避免地存在，使贷款人资金安全性受到威胁。虽然，目前有保险公司对借款人在抵押还贷期间的抵押物以财产保险，但借款人因失去工作、意外伤病和家财被毁等原因，导致经济状况恶化，不能按时还款所引起的贷款风险，却无法及时化解，贷款人最后不得不处置抵押物，以偿还贷款。三是公积金遵循属地化原则，由地方政府管理，这使公积金的使用易受政府行为干预。如政府为支持住房消费，对公积金管理部门提出贷款完成指标要求。为追求社会效益，公积金管理部门会产生为保数量、忽略贷款质量的冲动，产生不良贷款，使贷款产生风险。
　　4．还贷的法律约束软化。我国目前尽管有《合同法》、《担保法》、《贷款通则》、《保险法》、《城市房地产抵押管理办法》等为住房抵押贷款提供了法律依据，但相关操作细则还不完善。一是对受托银行如何协助委托人收贷，应尽怎样的责任和义务没有相应的法规条款约束；二是由于社会住房保障机制还没有建立，市场上少有廉租房可供租用，而借款人在观念上还不能自愿到市场上找房租住，维护合同信用，当借款人无力还贷，抵押物被处置时，会产生欠债人无家可归的局面，引发社会稳定问题。在这种情况下，还款的法律约束被软化，抵押贷款逾期风险实质上不能得到最终化解，这就需要有一套行之有效的具体配套办法与之衔接。
　　(二)个人住房贷款逾期对策
　　针对目前个人住房抵押贷款发展所处的经济环境和住房金融发展现状，要有效控制贷款逾期的发生，须从提高贷款运作管理水平、推进系统配套改革、加快相关制度建设等方面着手，为个人住房贷款提供良好的政策和法律环境，促使个人住房贷款的健康发展。
　　1．完善还款操作管理程序。一方面，“中心”要全面加强还款管理制度建设：针对还款工作流程，制定详细的还款管理制度和具体操作程序规则，供“中心”和银行内部管理人员遵照执行；针对贷款人制定还款须知，在放款时将借款人的还款程序、还款时限要求，逾期贷款的确认标准及罚息规定及时明示借款人，指导其按时还款。另一方面，受托银行应严格按照“中心”制定的还款制度完善内部管理，与“中心”默契配合。在诸多票据传递环节的衔接点上，在界定岗位职责的基础上，既分工又协作。充分利用电子计算机网络技术，及时向“中心”反馈贷款人还款信息，统一逾期贷款确认时间标准，并配合“中心”共同做好逾期贷款的催收工作。银行作为委托人的服务窗口，还应树立为借款人服务的意识，协助“中心”宣传还款规则，及时向借款人反馈其还款情况，增强借款人的自觉还款意识。
　　2．改善还款方式，在时间上、空间上方便借款人还款。可设计多种还款方式，如月等本金还款方式、月等额还款方式、月递减还款方式等，使借款人能根据家庭经济状况自由地选择。对于一些特殊行业的借款人，如船员等需要常年出差、或季节性在外工作的，还款时间间隔由月还款适当延长到按季还款。为解决还款地点单一造成的不便，受理公积金委托贷款的银行，可利用储蓄网点多的优势，借款人在指定还款银行办理还款储蓄卡，实行通存通还，自动划款。同时，还要允许提前还款或者部分提前还款，以满足不同经济收入者需要，尽量减少逾期现象。
　　3．逐步建立个人信用制度。随着市场经济的逐步建立，个人越来越多地参与经济活动并成为主体。及时建立个人信用制度，有利于提高个人信用意识，促进合同的履约和执行，提高全社会的信用程度，进一步维护市场法则的公正和严肃。政府应积极采取系统措施，建立个人信用制度。如实现储蓄存款实名制，推广建立个人帐户体系，建立严谨科学的评估体系，培育个人信用评估机构，建立信用信息档案查询系统，使个人贷前信用调查发挥实效而非流于形式，真正起到防患于未然的作用。
　　4．建立贷款风险政策化解机制。一是适度提高住房公积金存款专户的政策利率水平，以增加贷款准备金的来源；二是公积金管理机构应按照《住房公积金管理条例》及相关财务管理办法规定的有关规定，按比例提足贷款风险准备金；三是政府为中低收入者贷款提高财政贴息和担保。政府要让广大中低收入者在住房上获得实惠，使老百姓贷得起款，还得起款，在财力允许的前提下对一定范围的收入阶层采取贷款贴息政策，帮助其贷款购房。政府还可以通过扶持有一定资质的社会中介服务机构，如住房置业担保公司，为借款人提供信用担保。担保公司为个人提供担保的同时，要求被担保人以其所购住房提供反向担保。公司拥有行使抵押权、处置并受偿的权利，同时承担将抵押权人迁出抵押住房，妥善安置的义务。目前，上海、成都、武汉等城市的住房置业公司已挂牌营业。
　　5．完善住房保险，促进金融创新，化解贷款风险。个人住房贷款风险主要来自房屋本身的财产损失和借款人经济收入原因引起的风险两个方面。住房财产损失风险相对较小，目前保险公司提供了抵押期间的房屋财产保险；而来自借款人收入风险因不确定性较大，没有资信评估制度的支持，保险公司一时难以准确判断，未能提供保障。根据个人贷款风险转移和分散的需要，保险业有必要开拓把财产保险和人身保险融为一体的住房贷款保险新业务。当住房抵押贷款发展到相当规模时，在加强市场基础制度建设、营造良好的金融环境前提下，可考虑发展抵押二级市场，为抵押贷款证券化、金融工具和融资机制的创新奠定基础，为住房抵押贷款分散风险提供新途径。通过住房抵押贷款证券化降低、分散贷款的信用风险，从而提高资产的流动性，使金融初级产品经过证券化深加工后，按资产的特点(期限、利率、信贷品种) 重新分解后组合、重新定价、重新分配风险和收益，起到提高金融产品质量、信用等级和分散贷款风险的作用。
　　6．强化还款的法律约束。一是对借款人加强宣传普及金融和房地产法律、法规知识，使个人逐步转变观念，培养法律意识、遵守合同信用，对自己的经济行为及其后果负法律责任。二是强化对受托银行协助还款的法律约束，委托“中心”与受托人银行要形成规范的公积金业务委托代理合同，明确各自的权利义务，“中心”有权对受托银行未尽协助收贷业务责任的情况处以违约罚金。三是规范产权登记管理部门的行为，完善产权登记制度，确保房屋权属登记及权属变更登记的唯一性和统一性，不能证出多门、一房多证、注记脱节，给少数骗贷者以可乘之机。由于产权登记管理不善引起的抵押物追索纠纷，必须依法追究权证管理部门的责任。四是政府要通过法律法规完善住房租赁市场，贷款人还不起贷款搬出抵押房产时，能顺利租到住房，从而强化还贷法律的约束。

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